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【前言】
城里人到村里买房，住了很多年，没过户。农村人向要回去。法院怎么看？
看案件具体情况。
连环买卖，最终买家是村民？就这样吧！
本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案系在民法典施行前因农村房屋买卖引起的合同纠纷案件，应适用《中华人民共和国合同法》等规定。
本案涉及农村房屋连环买卖，杨永清与韩琅签订的房屋买卖草契、韩琅与冯贺军达成的房屋买卖合同关系以及冯贺军与李璟纹签订的房屋买卖协议均系当事人真实意思表示。因李璟纹系顺义区×××集体经济组织成员，其购买使用涉诉房屋并无不当，涉案房屋通过三次买卖最终流转回古城村集体经济组织成员处，该买卖行为不违反强制性法律、行政法规，且为了维护交易的稳定性，对杨永清与韩琅、韩琅与冯贺军之间的房屋买卖合同关系不再给予否定性评价，故对杨永清的诉讼请求，本院不予支持。杨永清称冯贺军与李璟纹签订买卖合同属恶意串通，因其未能提供证据证明李璟纹系恶意买卖的事实，故本院对此不予采信。据此，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告杨永清的诉讼请求。
案号：杨永清与李璟纹等农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
北京市顺义区人民法院 (2021)京0113民初3564号 2021年07月06日
城镇居民购买？无效
一审法院：无效！
2019年，周秀华、周秀霞、周连洪、周秀荣、周连彦、路永顺、路秀丰、路祎诉李凤卿、李连贵确认合同无效纠纷一案中，八原告起诉要求判令周某1与李凤卿、李连贵于2002年8月13日签订的售购房契约无效。通州法院于2019年5月30日作出（2019）京0112民初14557号民事判决书，该判决认为“李凤卿、李连贵户籍登记地并不在北京市通州区于家务X族乡某村，其无权通过买卖的方式取得该村宅基地使用权。现八原告要求确认双方签订的《售购房契约》无效，具有事实和法律依据，法院予以支持。北京市通州区于家务乡某村65号院由周某1出售给李连贵，而李凤卿购买的是北京市通州区于家务乡某村64号院，而八原告要求确认北京市通州区于家务乡某村65号院房屋买卖合同的效力，李凤卿与八原告所诉65号院没有法律关系，故对于八原告要求确认北京市通州区于家务乡某村65号院房屋买卖合同的效力问题没有事实依据。遂判决：
一、确认周某1与李连贵于2002年8月13日签订的《售购房契约》无效；
二、驳回八原告的其他诉讼请求。”
二审庭审中，各方均认可2019年周秀华、周秀霞、周连洪、周秀荣、周连彦、路永顺、路秀丰、路祎诉李凤卿、李连贵确认合同无效纠纷一案中，（2019）京0112民初14557号生效判决已确认周某1与李连贵2002年8月13日签订的《售购房契约》无效，本案中吕怀珍要求确认的是周某1与李凤卿于2002年8月13日签订的《售购房契约》无效。
二审法院：无效
二审争议焦点有二，
一是周某1与李凤卿2002年8月13日签订的《售购房契约》（以下简称涉案《售购房契约》）是否无效；
二是吕怀珍是否享有主张涉案《售购房契约》无效的权利。
关于争议焦点一，《售购房契约》是否无效
依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。该法第五十二条规定，损害社会公共利益的合同无效。该法第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。依据《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）第十一条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。依据最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》中关于农村房屋买卖问题的规定，在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相关联，非本集体经济组织成员无权取得。因我国“地随房走”的土地政策，对于农村房屋的买卖必然涉及宅基地使用权的流转。本案中，周某1与李凤卿签订涉案《售购房契约》之时，李凤卿系城镇户口，并非诉争房屋64号院所在村集体经济组织成员，故涉案《售购房契约》之订立违反了宅基地使用权不能转让给非集体经济组织成员的公共政策，损害了社会公共利益，根据《合同法》第五十二条之规定应属于无效合同。需要强调的是，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》（以下简称《时间效力的若干规定》）第八条规定，民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。上述法律规定中的“公序良俗”涵盖《合同法》中的“社会公共利益”，范围更为周延，不论是“公序良俗”亦或“社会公共利益”，在合同法领域，其本质均体现了对契约自由的限制。所以，即便在《民法典》背景下理解涉案《售购房契约》，其订立也违反了宅基地使用权不能转让给非集体经济组织成员的公共政策，违背了公序良俗，属于无效的民事法律行为，即该《售购房契约》亦属于无效合同。但需要说明的是，因李凤卿、李连贵与周某1签署的是同一份《售购房契约》，该《售购房契约》上约定东边五间房卖给李凤卿（即64号院），西边五间房卖给李连贵（即65号院），三人在该《售购房契约》上签字确认并完成64、65号院的交付，而通州法院（2019）京0112民初14557号生效判决已确认周某1与李连贵2002年8月13日签订的《售购房契约》无效，即周某1与李连贵2002年8月13日签订的《售购房契约》中关于西边五间房（65号院）的部分无效。故本案应确认周某1与李凤卿、李连贵于2002年8月13日签订的《售购房契约》中关于东边五间房（64号院）的部分无效，对于一审判决表述不妥之处，本院依法予以纠正。对于周连彦、周秀霞主张涉案《售购房契约》有效的上诉意见，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点二，吕怀珍是否享有主张涉案《售购房契约》无效的权利
公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案中，吕怀珍系64号院登记的宅基地使用权人，周某1与李凤卿就64号院进行交易，涉及吕怀珍利益，故其可作为本案原告主张确认涉案《售购房契约》的效力。对于周连彦、周秀霞相应的上诉主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。另，因李凤卿对64号院进行过翻建，64号院所在区域并未拆迁，无法合理确定宅基地区位补偿价，双方亦无法通过协商予以确定，不具备腾退条件，吕怀珍可等64号院具备腾退条件后另行主张权利。
关于本案的法律适用问题，《时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案的农村房屋买卖事实发生在民法典施行前，故应适用《合同法》《土地管理法》的相关规定，一审法院适用《民法典》第三条的规定系适用法律错误，本院依法予以纠正。
综上所述，周连彦、周秀霞的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：
一、维持北京市通州区人民法院（2021）京0112民初6188号民事判决第二项；
二、变更北京市通州区人民法院（2021）京0112民初6188号民事判决第一项为确认周某1与李凤卿、李连贵于2002年8月13日签订的《售购房契约》中关于东边五间房（64号院）的部分无效。
买卖合同无效的后果：给钱！
山东省日照市岚山区人民法院生效裁判认为，涉案楼基地所占土地性质系集体所有土地，且张守忠取得该楼基地系基于原宅基地及房屋重新规划、拆迁后的补偿利益，其性质等同于宅基地。张守忠将该楼基地转让给非本集体经济组织成员的邹克友，违反了我国法律、行政法规的强制性规定，法院依法确认该转让协议无效，邹克友不能取得涉案楼基地的使用权。
张守忠提交的收到条，上面加盖的公章在2004年9月15日尚不存在，且与转让协议上周同业的签名差别较大，另一签章人亦否认经手此事，在该份收到条存有诸多疑点的情形下，张守忠以丢失为由无法提供原件，致使无法进一步辨别证据的真伪，应当承担不利的法律后果，法院对该收到条不予采信，对张守忠据此主张的双方已解除合同，并通过周同业返还60000元的事实，不予认定。因无效合同取得的财产应当予以返还。张守忠应向邹克友返还购买楼基地款56 900元。
张守忠明知涉案楼基地依法不能转让给本集体经济组织以外成员仍进行转让；作为日常生活大宗交易，邹克友在未确认土地性质的情况下即购买涉案楼基地，双方对于合同无效均有过错。张守忠在双方转让行为历经十余载，涉案楼基地升值并存有巨大利益后，才以违反法律规定为由主张合同无效，虽然符合法律规定，但从道义、情感角度而言，属于典型的违反诚实信用原则。因此，裁判张守忠以转让款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率赔偿张守忠损失。
——《“用公开促公正 建设核心价值”主题教育活动合同纠纷典型案例》，载最高人民法院网，邹克友诉张守忠合同纠纷案
改革试点地区和非试点地区有区别
关于农村房屋买卖问题
19.
在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。
在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。
20.
在涉及农村宅基地或农村集体经营性建设用地的民事纠纷案件中，当事人主张利润分配等合同权利的，应提供政府部门关于土地利用规划、建设用地计划及优先满足集体建设用地等要求的审批文件或者证明。未提供上述手续或者虽提供了上述手续，但在一审法庭辩论终结前土地性质仍未变更为国有土地的，所涉及的相关合同应按无效处理。
——《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（2016年11月30日）
在农村小产权房纠纷案件中，要贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，对于无效的小产权房买卖合同，要通过运用缔约过失责任避免当事人利益失衡。
——全国民事审判工作会议文件：《适应中国特色社会主义法律体系形成新形势在新的历史起点上谱写民事审判工作新篇章——在全国民事审判工作会议上的讲话》（2011年6月23日），载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》总第46辑，人民法院出版社2011年版，第11～12页。
依法保障农户宅基地用益物权，促进宅基地制度的严格管理与完善。宅基地使用权承载着广大农民居者有其屋的社会功能，是农村土地管理制度的重要内容。对违反法律、行政法规以及相关国家政策的宅基地转让行为，以及其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为，应当依法确认无效。要着眼于宅基地制度的严格管理和完善，着眼于农户宅基地用益物权的维护与保障，做好相关案件的审判和执行工作。
——《最高人民法院印发〈关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见〉的通知》（2008年12月3日，法发〔2008〕36号）
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