原副标题：小产权房究竟能无法买？-小产权房进行买卖中的法律条文难题阐释
小产权房究竟能无法买？-小产权房进行买卖中的法律条文难题阐释
李辩护律师说不动产第006期
小产权房的历史渊源
高昂的农地税收收入，快速增长的房价，“安家落户难”成为了仍在困扰着许多人的难题。于是，许多村信用社组织机构（村委）打经济政策擦边球，联合房地产开发企业间接在农村宅基地上建造住宅并转卖。因此种住宅无法获得不动产部门颁发的合法的产权证，无法独享依法保障的不动产权利，且此种住宅建设无须交纳农地税收收入，因此价格相对正规建设的商品房有着非常大的价格优势。因为价格低廉，于是与许多人的安家落户或是改善住房等需求一拍即合，现实生活中出现了大量的有关住宅进行买卖合约，现代人也将此种住宅泛称为“小产权房”，其实该泛称并不符合前述，现代人买回的小产权房并无法获得法律条文意义上的所有权，充其量仅仅是独享长期使用权而已，一旦遇到征税、规划等原因引致动迁，常常无法享受到有关的征税拆迁经济政策，但因其低廉的价格，仍有巨大的市场规模。本文李辩护律师将结合小产权房有关的纠纷判例和经济政策法规阐释小产权房进行买卖中的有关法律条文难题。
小产权房进行买卖合约在法律条文上一般都判定为合宪合约
案号：（2015）鲁民提字第307号
2011年10月14日，张某与马某共同来到XX村委，经XX村委和张某一致同意，马某买回了XX村委用于顶账给张某作为收地的平房一处，由马某与XX村委间接签定《买房合约》，合约总价款为元，XX村委向马某开具了元的付款发票一份。
所涉平房系XX村委利用宅基地开发的小产权房，根据我国目前的农地法律条文、经济政策，马某不得买回，所涉平房所涉进行买卖行为因违反了法律条文及国家有关经济政策的明确规定而合宪，依据合约获得的财产应予以以退还。所涉不动产尚未交货，两方产生矛盾形成本诉。
该案中二审高等法院指出，马某明确要求XX村委退还其间接向XX村委交纳8多万元一多万元，但马某提供更多的确凿证据不足以证实其向XX村委交纳了8多万元一多万元，依据前述明确规定，对马某前述请求，未予全力支持。马某提倡其间接向XX村委不另行8多万元，并向XX村委开具元的借条，XX村委则向马某开具元一多万元的全额发票。在合约已签订合同定金总价的情况下，马某向XX村委不另行8多万元，正常情况下XX村委应向马某开具收到8多万元部份一多万元的发票，而不会明确要求马某开具元的借条，并间接开具全部一多万元元的发票，因此，马某的提倡不符合常理，且马某未能对其提倡的事实作出合理的解释，故对马某提倡的前述事实，难以采信。该案中，二审结合辩护辩护律师供词、辩护辩护律师张某向XX村委开具的元借条，综合判定辩护辩护律师张某为所涉楼盘前述施工人及张某与马某共同来到XX村委签定《买房合约》并无不当。XX村委提倡其与被告方张某签订合同将所涉住宅进行债务抵销，马某对此未予认可，XX村委此项提倡与该案不是同一法律条文亲密关系，且可能涉及其它被告方的利益，故二审高等法院未予处理正确。经审查，二审开审讯理程序并无不当之处，且XX村委于2013年9月16日开庭前申请辩护辩护律师张某作证亦符合法律条文明确规定。综上，二审裁决结果正确，应予以维持。
再审高等法院指出：XX村委辩称马某不是从村委间接买回的住宅，而是以住宅抵顶收地后，马某从其他人手里买回的住宅，XX村委也未前述缴交8多万元一多万元，只不过是以XX村委的名义收买住宅，并与马某签定买房合约。但XX村委的反驳均无法提供更多相应的确凿证据证明，二审审讯中，XX村委提供更多了辩护辩护律师出庭作证，但辩护辩护律师供词均无法间接证明XX村委的反驳成立，且二审审讯调解时，XX村委同意退还给马某一多万元8多万元，应判定马某缴付所涉定金8多万元，XX村委应予以退还。所涉住宅未交货，XX村委为马某开具全部一多万元的付款发票亦应予以退还。二审裁决驳回马某明确要求XX村委退还马某8多万元及本息不当，本院应予以纠正。鉴于合约合宪，两方签定的合约均存在过失，XX村委缴交8多万元，应按中国人民银行银行同期存款利率退还缴交钱款的本息。
展开全文合约合宪后果
合约合宪后，因合约而获得的财产应予以退还。本栏接触一个案件，与前述事例不同的是：现实生活中更多的案子是卖方并不间接和村委签署进行买卖合约，而是间接和开发公司签定合约并缴付费用。现实生活中，产生此种情况的原因是村委因与开发公司存在合同纠纷亲密关系、抵押物亲密关系等引致村委授权开发公司间接向社会收买住宅抵偿有关的债权。而一旦产生矛盾，卖方起诉开发公司，合约效力会被确认合宪，合约合宪则合约的卖方应退还住宅（如果已经交货），卖方（开发公司）退还一多万元，裁决生效后的履行常常存在非常大的难题，开发公司常常成为了一个资不抵债的空壳公司，房子又被地产商强行收回。引致买车人进入人财两空。本栏指出，现代人在买回小产权房应格外注意此种情况的合约，避免跟地产商间接签署进行买卖合约，且钱款应间接缴付给村信用社组织机构，避免不必要的风险。
本栏指出应参照前述事例中的有关裁决，卖方可在应在诉讼中追加村委为被告或是在执行中提起执行异议之诉，查明有关三方的合同纠纷亲密关系，如果村委无法证明其与地产商的债务或是抵押物亲密关系已经消灭，而且地产商前述占用控制住宅的话，则村委应对地产商对卖方的退还的一多万元的义务承担连带赔偿责任。
小产权房进行买卖的法律条文要点
小产权房未经过完整的审批程序，未办理规划、建设、契税、不动产登记等手续，小产权房根据法律条文明确规定是禁止进行买卖的，进行买卖合约都是合宪的，交易安全性无法得到法律条文保护，当然合宪的前提是买回小产权房的是城镇居民或非同一信用社组织机构成员。
经批准审核的集体租赁房允许出租，但无法转卖或是“以租代售”等变相的形式转卖。
对于收买方是否要缴付卖方已付定金的本息损失部份各地高等法院裁决有非常大不同，部份全力支持，部份不全力支持，因卖方对合约合宪也有一定的过失，因此要综合考虑两方过失程度确定裁判的有关尺度。返回搜狐，查看更多
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