作者｜张茂荣
房地产业争论解决专家、滕昭辩护律师团队 首席辩护律师
主攻：房地产业大案要案、小产权房（含农民楼、发展史违章建筑物、绿本房）征地买卖新纶科技纷争
有别于任何其他城市，深圳是一座“违章建筑物之城”：深圳版“小产权房”——不能上市交易、多为发展史遗留违规建筑物的城中村、自修路占比超过廉租房总量的５０%！
深圳小产权房虽然名不正言不顺，但解决了大量来深建设者的廉租房需求，因价格便宜，长期以来地下交易不断，并在城市Azamgarh中，因身价暴涨而引发纷争。
然深圳高等法院对于小产权房纷争往往“退避三舍”，动辄以必须先由行政管理机关处理为由裁定未予立案，将大量纷争挡在高等法院之外由当事人自行处理，由此导致的结论是比势力、比拳头、比耍赖，甚至明目张胆villa！
买了小产权房，卖家与地产商签订了《征地收容补偿金合约》，并且已经完成廉租房转让，买家是不是就只能吃亏Varilhes了？笔者认为与辩护律师设计的争论解决方案有关，不同政治理念结论不同，本文既是一追回全部索赔的成功案例，之于绕开“先行后民”，破解高等法院不立案小产权房纷争颇具指导意义。
“发展史违章建筑物”普查登记：非流转，不可诉！
基该案情：
所涉整幢物业管理系1981年曾某（原居民，地皮方）与叶某（出资方）合作修路之违规建筑物。
１９８４年１１月２８日，王某以三万元从叶藏匿处通过签订《合作修路协定》方式购买所涉78.44平米不动产。
2009年所涉不动产征地改造，同年6月12日，曾某与征地人签订《征地收容补偿金合约》，独占了整幢物业管理的迁离补偿金权，并办理了己方名下的迁离不动房产证。
王某无奈，以“个人财产损害索赔纷争”案由向深圳市罗湖区高等法院起诉，政治理念为：1、曾某退还王某无偿赢得且归属于王某的个人财产合法权益总计.04元；2、曾某退还并补偿金和索赔王某征地过渡阶段房租和住宅占用采用费总计元；3、曾某分担前述两项款项的利息；4、曾某分担该案的全部诉讼费用。
曾某申辩：该案实质为住宅征地收容补偿金纷争，人民高等法院应依法未予立案。《合资经营修路协定》因违背国家法律、行政管理法规的强制性规定而应属无效。即使李伟某对所涉不动产享有某种基本权利，但该案住宅归属于违规建筑物，高等法院不能通过审理对违规建筑物权属进行证实，王某的违法基本权利也不应得到高等法院保护。
买大冲廉租房，遭遇轮候查封，历时六年，强制转让！
深圳市罗湖区人民高等法院一审认为：
叶某如前所述《合资经营修路协定》赢得了的住宅采用权，并非违法侵占，王某从叶藏匿处受让所涉不动产，且自1984年至不动产被征地之前一直占据采用，因而，王某对所涉不动产的合法基本权利应受法律保护；
曾某申辩称王某占据采用的不动产为违规建筑物，从未被政府证实产权，因而，王某无权要求索赔或补偿金。虽然所涉整幢物业管理未赢得房地产业证，但曾某正是如前所述该物业管理赢得征地补偿金基本权利，其一方面如前所述包括王某定居采用的不动产在内的整幢物业管理签订补偿金协定、以获取补偿金基本权利，另一方面又以王某定居采用的不动产为违章建筑物为由主张某不应赢得征地补偿金基本权利，该主张违背诚信原则，该案中证实王某有赢得征地补偿金的基本权利；
根据《征地收容补偿金合约》及测绘报告，可以认定合约签订合同的被征地的不动产占地面积302.61万平方米中，包括王某定居采用的78.44万平方米，因而曾某以获取的征地合法权益涵盖了应归属于王某的征地合法权益，曾某可向王某分担征地补偿金职责；
至于曾某的具体职责分担问题，由于是如前所述整幢栋不动产的占地面积来计算征地补偿金合法权益的，计算征地合法权益时并未具体区分住宅楼层、结构、朝向等因素，因而，如前所述公平原则，酌定以王某定居采用的不动产占地面积即78.44万平方米，与《征地收容补偿金合约》签订合同的被征地不动产占地面积即302.61万平方米的比率来确定王某应赢得的征地补偿金合法权益，即王某应赢得曾某所赢得的25.9211%的征地合法权益；
曾某如前所述征地收容赢得的不动产的现价值为元，按照前述比率，可向王某缴付不动产补偿金款元，计算公式为：元×25.9211%=元。
曾某的迁址费3200元、过渡阶段房租.19元是根据征地不动产占地面积302.61万平方米来确定的，亦应按照前述补偿金比率缴付给王某。因而，可向王某缴付迁址费、过渡阶段房租总计（3200元+.19元）×25.9211%=.9元。
裁决结论：
1、曾某于该裁决施行之日五日外向王某文缴付住宅补偿金款元。2、曾某于该裁决施行之日五日外向王某缴付迁址费、过渡阶段房租总计.9元。3、驳回王某的其他诉讼请求。
深圳到底有多少小产权房？
深圳市中级人民高等法院二审认为：
关于该案纷争性质的问题。王某提起该案诉讼系因其自1984年开始占据采用的所涉住宅被征地，而迁离不动产及收容补偿金款却由曾某赢得，王某据此要求曾某退还相关合法权益，因而该案涉及的是征地补偿金合法权益的分配问题，一审裁决将该案案由确定为个人财产损害索赔纷争正确。曾某上诉称该案系住宅征地补偿金纷争，高等法院应未予立案的上诉主张不能成立，本院未予支持。
关于所涉住宅的征地补偿金合法权益应由谁享有的问题。王某系因合作修路赢得所涉住宅的占据采用权，且曾某在二十多年中对王某占据采用所涉住宅未提出异议。虽然包括所涉住宅在内的整幢不动产存在违章建筑物情形，但征地人是以住宅的实际占地面积计算迁离补偿金占地面积，并非以具有合法产权为前提。因而，所涉住宅征地后，相关合法权益应由占据采用人王某享有。曾某以王某对所涉住宅不享有合法基本权利、所涉住宅系违规建筑物等为由，主张王某不应享有补偿金合法权益的上诉主张不能成立，本院亦未予支持。
裁决：驳回上诉，维持原判。
深圳高等法院：请不要再推诿“违章建筑物纷争”的审理了！
广东省高级人民高等法院再审认为：
该案审查的主要问题是：（一）该案以“个人财产损害索赔纷争”案由立案立案是否正确。（二）曾某是否可向王某缴付案涉住宅征地损失补偿金款。
关于该案以“个人财产损害索赔纷争”案由立案立案是否正确的问题。该案中，王某主张的案涉住宅已被征地，《测绘报告》可以证明《征地收容补偿金合约》中签订合同的被征地不动产涵盖了王某定居采用的不动产，曾某以获取的征地合法权益涵盖了应归属于王某的征地合法权益，王某向一审高等法院起诉的最终诉讼请求并不涉及征地人的职责分担，王某提起的是退还个人财产合法权益的诉讼，并不归属于征地人与被征地人间的补偿金收容争论，人民高等法院依法可予立案。
关于曾某是否可向王某缴付案涉住宅征地损失补偿金款的问题。该案中，曾某以获取的征地合法权益涵盖了应归属于王某的征地合法权益，王某依法可以请求曾某按照住宅现值缴付征地住宅补偿金合法权益。
虽然包括案涉住宅在内的整幢不动产存在违章建筑物情形，但征地人是以住宅的实际占地面积计算迁离补偿金占地面积，并非以具有合法产权为前提，曾某以王某对案涉住宅不享有合法基本权利、案涉住宅系违规建筑物等为由，主张王某不应享有补偿金合法权益的理由不能成立。
(2017)粤民申4979号案裁定：驳回曾某的再审请求。
最新裁决：买“绿本房”可以排除强制执行！
滕昭说：小产权房征地补偿金合法权益无关被拆物业管理违规性，当事人提起“个人财产损害索赔”诉讼的，高等法院予以立案并裁决。
1、违章建筑物小产权房也有拆赔迁离合法权益，迁离补偿金占地面积以被拆物业管理的实际占地面积计算，不以具有合法产权为前提，故违规建筑物征地后，相关合法权益应由拆除前的合法占据采用人享有；
2、购买的小产权房被他人侵占与征地人签订《征地收容补偿金合约》，即便是廉租房已转让到侵占人名下，买家也有权提起“个人财产损害索赔”诉讼，要求侵占人按市值索赔损失，或者转让到己方名下；
３、买家切不可提起要求证实侵权人与征地人所签《征地收容补偿金合约》无效的“证实合约效力”之诉，如此案件必败！
４、实践中，侵权人往往以不动产归属于违规建筑物，高等法院无权立案提出程序申辩，就此买家应做廉租房“占地面积补偿金”、“无关违规”，无需“先行后民”申辩，说服法官抛弃惯性思维；
5、专业的人做专业的事，买小产权房遇征地，发生争论后可留言联系。
买发展史违章建筑物，原居民与地产商签约，廉租房已转让，还能要回来吗？｜深圳小产权房征地纷争
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