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新型冠状病毒引发的疫情还在持续，一直以来，为控制疫情传播，各地政府根据当地疫情态势相继采取了交通管制、人员管控等防疫管控措施，而疫情及其管控措施对一些合同的履行产生了深远影响，由疫情引发的合同纠纷案件数量一度增长，在房屋租赁领域尤为明显。商业用房承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？疫情期间，出租人能否以商业用房承租人迟延支付租金为由主张解除合同，并要求承租人承担违约责任？居住房屋承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？这些问题依然困扰着广大群众。
截止2022年4月，在中国裁判文书网通过检索“疫情”（关键字）“房屋租赁合同纠纷”（案由），显示民事裁判文书45230篇，其中由高级人民法院裁判的有30篇，由中级人民法院裁判的有11481篇。本文旨在归纳介绍涉疫情房屋租赁合同纠纷的规定与理论，主要围绕高级人民法院和中级人民法院的裁判案例，提炼相关裁判规则，期待通过对我国判例的研究来进行一些有益探讨。
基本理论
一、新冠肺炎疫情与不可抗力
不可抗力指的是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，疫情以及疫情防控措施一般属于法律规定的不可抗力。
《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第五百九十条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。”
《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》规定：“依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条（《民法典》第一百八十条）、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条（《民法典》第五百九十条）等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。”
当然，新冠肺炎疫情构成不可抗力，也应结合具体个案分析，而不能一概而论。对于“不能预见”因素，应结合合同订立的时间、地点、当事人具体分析。2020年1月，武汉地区出现了新冠肺炎疫情，普通民众难以预见，但随着疫情的发展，全国各地纷纷采取了严格的管控措施，当事人对新冠肺炎疫情已经可以有充分的预见，此时再签订合同，不再属于不可抗力。不同地区受新冠肺炎疫情影响不同，当事人对疫情爆发、政府管控措施的预见可能性也存在差异。
（参见：韩富鹏.新冠肺炎疫情纠纷处理中不可抗力与情势变更的适用[J].政法学刊,2020,37(05):49-60.）
二、涉疫情房屋租赁合同纠纷
受新冠肺炎疫情及其防控、管制措施的影响，承租人常常因对其所承租的房屋不能实际上地占有和使用或影响其实现合同目的与出租人产生纠纷。以租赁住宅性房屋为例，疫情及防疫管控措施常常导致承租人被隔离而无法返回住处，致其无法实际上占有和使用所租赁的房屋、行使对该房屋的使用权。而对于租赁生产经营性房屋的承租人来说，其生产经营活动受疫情期间的防疫管控措施的影响则更大，正常的生产经营活动难以开展，无法实现其房屋租赁合同订立的目的。
最高人民法院在2020年全国新冠肺炎疫情发生后，先后发布三部《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》，其中涉及房屋租赁合同纠纷涉疫案件处理规则的主要有以下几条：
（1）承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。
（2）为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。
（3）承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。
（4）承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。
裁判规则
实务要点一：
承租人因疫情已遭受重大损失且继续履行租赁合同成本明显过高，使合同陷入长期性、继续性僵局时，承租人可以通过起诉申请解除合同。
案件：吉林省吉春工贸有限责任公司与吉林省巴黎春天百货有限公司房屋租赁合同纠纷案
案号：（2020）吉民终409号
来源：中国裁判文书网
吉林省高级人民法院认为：新冠肺炎疫情对商业市场的冲击尤为强烈，国内疫情虽情况向好，但国外疫情仍然肆虐，短期内市场环境全部恢复并不客观。本案中，巴黎春天公司经营的是大型百货商场，其经营模式以人群聚集为基础，对疫情的发展反应极度敏感。以目前的疫情发展趋势看，其很难在短时间内恢复正常经营。2020年6月份，巴黎春天公司经营的商场已经停止营业，租赁商场对其已不产生价值。这使双方签订的以占有、使用租赁标的物及给付租金为主要权利义务的案涉合同的履行陷于僵局。虽然在本案中不存在吉春工贸公司违约情形，未发生约定解除事由，且双方未对解除合同达成一致意思表示，但是如果不允许违约方（巴黎春天公司）通过起诉的方式解除合同，双方均无法从难以继续的合同中解脱。根据《合同法》第一百一十条第二项（现《民法典》第五百八十条）的规定，履行费用过高的非金钱之债可以不再履行。而判断履行费用是否过高，不应仅从一方因履行获得的利益与一方因履行承受的不利益比较，还应从社会总体利益的角度出发，减少财产浪费，有效利用资源。以本案情形，就双方而言，解除合同所产生的利益要大利继续履行合同所产生的利益。而且如继续履行合同，巴黎春天公司将会承担更大的损失。其次，吉春工贸公司可就巴黎春天公司单方解除合同的违约行为另行主张权利，解除合同不影响吉春工贸公司维护自身权益。
实务要点二：
确因疫情造成承租方无法继续履行合同义务的，不应认定为违约，人民法院可根据利益平衡与公平原则判定双方共担风险。
案件：广州市七田真信息咨询有限公司、广州市高德美居置业有限公司房屋租赁合同纠纷案
案号：（2021）粤01民终26884号
来源：中国裁判文书网
广东省广州市中级人民法院认为：本案为涉疫情不动产租赁合同纠纷，应当秉持损失共担、利益衡平的原则进行处理。因受疫情及疫情防控措施等不可抗力因素，导致其在疫情防控期间无收入，七田真公司经营范围是从事教育咨询服务等，因疫情原因对涉案租赁物的正常使用确实造成影响，但此情况不可归责于双方，双方应充分协商、互谅互让，根据公平合理、等价有偿原则通过减免租金等方式共担风险，共渡难关。高德美居公司要求七田真公司承担违约责任，有违公平合理及诚实信用原则。一审法院酌情确定上述期限内的租金标准按50%支付，已是充分考虑疫情对双方的影响，对合同约定的租金标准进行的变更，符合公平原则。
实务要点三：
1.因疫情或者疫情防控措施影响致使承租人无法经营或者经营困难，不能依约交付租金的，承租人不构成恶意违约，不应由此承担违约责任。
2.出租方与承租方协商后已做出减免租金的有效承诺的，法院应依约援引并支持。
案件：刘某祥、任某海房屋租赁合同纠纷案
案号：（2020）粤01民终22571号
来源：中国裁判文书网
广东省广州市中级人民法院认为：第一，在2020年疫情防控期间，广东省实行最大限度减少公众聚集活动的管制措施，停止存在明显交叉感染风险的公众聚集活动，人民群众尽量居家不外出，客观上造成任某海因疫情或者疫情防控措施影响无法经营或者经营困难，不能依约交付租金，其不存在恶意违约情形，不应由此承担违约责任。第二，涉案租赁合同系因刘某祥对涉案商铺停水停电并上锁导致任某海无法经营使用涉案商铺，双方的租赁合同实际已无法履行，一审由此判令双方签订的《商铺租赁合同》和《协议书》于2020年3月10日解除并认定租金应计算至2020年3月10日止并无不当。第三，刘某祥应将租赁保证金、水电押金共元返还给任某海，任某海应向刘某祥支付2020年3月1日至2020年3月10日的租金。因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人主张减免租金的，当事人可参照有关租金减免的政策进行协商，协商不成的，人民法院可根据公平原则结合案件的实际情况酌情予以支持。双方经过协商就租金减免等问题已签订《协议书》，该协议书约定的租金支付标准已经是刘某祥考虑到新冠疫情及疫情防控措施等因素影响后对租金的减免，一审据此判令任某海按此约定的标准向刘某祥支付租金并无不当。
实务要点四：
承租人因疫情影响无法正常使用租赁房屋从事经营活动，致使无法实现合同目的，可以解除合同。
案件：上海城投悦城置业有限公司杨浦分公司与上海百英品牌管理有限公司房屋租赁合同纠纷案
案号：（2021）沪02民终7373号
来源：中国裁判文书网
上海市第二中级人民法院认为：根据《民法典》第五百六十三条第一项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，第一，百英品牌管理公司作为承租人租用涉案商铺开设儿童游乐场进行盈利是其合同目的，而其经营行业的特殊性决定了该经营业态在疫情防控期间相较于其他行业受疫情影响持续时间更长、防控要求更严格。第二，在百英品牌管理公司2020年5月25日基于不可抗力而行使解除权的该时点，疫情的不可抗力影响仍未消除，因此其解除行为符合法律规定，法院确认双方间合同于该日解除。第三，疫情期间，百英品牌管理公司确因合同目的客观上无法实现且在期望通过友好协商解决相关问题无果的情况下提出解除合同，其行为并不构成违约。一审法院以百英品牌管理公司作为室内儿童类游乐业态确受疫情影响客观上无法进行经营致合同目的无法实现而享有法定的解除权并无不当。同时，一审法院并未完全免除百英品牌管理公司在疫情期间应支付的除推广费以外的租金、物业服务费等的支付义务，而是按照公平原则酌情减免其一个月的租金，并未侵害城投悦城杨浦分公司的权益。
实务要点五：
疫情期间租赁合同双方无相关约定也不能适用租金减免政策的，法院根据疫情对合同履行的影响程度综合考量处理，因疫情原因承租人无法实际居住但非出租人过错的，出租人不构成违约，无需返还租金。
案件：夏某华、张某华租赁合同纠纷案
案号：（2021）冀10民终569号
来源：中国裁判文书网
河北省廊坊市中级人民法院认为：第一，原、被告双方所签订的《租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效，双方当事人应遵守约定并全面履行合同。第二，关于疫情房屋租赁纠纷的解决，对原告要求被告返还租金的请求，看原、被告双方签订的《租赁协议》对疫情等情形发生有无减免租金的约定，如有约定，从其约定。本案中，原、被告双方签订的《租赁协议》对疫情等情形发生时减免租金，没有约定。第三，双方的《租赁协议》已经履行，上诉人已缴纳房租，因疫情原因上诉人无法实际居住，被上诉人无过错，不构成违约。原告在学校放假后，即离校回家，返回学校后承租人遇疫情管控期间无法实际居住租赁房屋，系原告未遵守学校的规定在承租期离开承租房屋，若原告在学校放假期间遵守学校的规定仍居住承租的房屋，就不可能产生疫情期间原告无法居住承租房屋的后果。涉案房屋所在的小区封闭，与被告无关，原告请求返还房租，理由不能成立。综上所述，原告要求被告返还租金的请求没有合同依据和法律依据，法院不予支持。
· 小结 ·
也许未来很长一段时间中，疫情的反复会是常态。在实务中疫情及防疫管控措施引致部分房屋租赁合同的履行陷入僵局、无法严守——承租人要求变更或者解除合同，而出租人要求对方依约履行并承担违约责任。在司法实践中形成的裁判规则可供参考：一是承租人因疫情已遭受重大损失且继续履行租赁合同成本明显过高，使合同陷入在长期性、继续性僵局时，承租人作为违约方可以通过起诉申请解除合同；二是因疫情造成承租方无法继续履行合同义务的，不应认定为违约，人民法院可根据利益平衡与公平原则判定双方共担风险；三是因疫情或者疫情防控措施影响致使承租人无法经营或者经营困难，不能依约交付租金的，承租人不构成恶意违约，不应由此承担违约责任；四是出租方与承租方协商后已做出减免租金的有效承诺的，法院应依约援引并支持；五是承租人因疫情影响无法正常使用租赁房屋从事经营活动，致使无法实现合同目的，可以解除合同；六是疫情期间租赁合同双方无相关约定也不能适用租金减免政策的，法院根据疫情对合同履行的影响程度合考量处理，因疫情原因承租人无法实际居住但非出租人过错的，出租人不构成违约，无需返还租金。
来源：判例研究
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